Как продать ипотечную квартиру

Содержание
  1. Есть ли возможность и как продать ипотечную квартиру?
  2. Условия и способы продажи ипотечной квартиры

Покупка своего жилья, пусть и в ипотеку, это большое событие для каждого. Но время идет, происходят разные изменения, и собственники квартиры, купленной в ипотеку, задумываются о том, как продать ипотечную квартиру.

Как продать ипотечную квартиру

Есть ли возможность и как продать ипотечную квартиру?

Большинство собственников изначально уверены, что продать ипотечную квартиру нельзя, пока не выплатишь весь кредит. На самом же деле это не совсем так: никаких законных запретов на этот процесс нет.

Такая сделка купли-продажи квартиры отличается от классической сделки тем, что обычно в деле участвуют две стороны (продавец и покупатель), а в случае ипотеки сторон становится три: собственник квартиры (продавец), покупатель и банк. Этим процесс продажи значительно усложняется.

На начальной стадии важны причины, по которым ипотечную квартиру хотят продать:

  • ухудшение финансового положения и невозможность выплачивать дальше ипотеку;
  • потребность в улучшении жилищных условий (расширение квартиры, переезд в более удобный район и т.п.);
  • банальное желание снять с себя обязательства и даже заработать на продаже квартиры.

В зависимости от причин надо выбирать и способ продажи. Кроме этого, эти причины крайне важны для банка, потому что без согласования своих действий с банком такую сделку совершить просто невозможно: не стоит даже начинать. Поэтому самый главный шаг – получить одобрение банка.

Этот правило регулируется ипотечным договором, в котором обязательно есть пункт об обязательном согласовании сделок купли-продажи. Фактически банку надо объяснить, почему вы хотите продать квартиру. Банки идут на согласование не очень охотно, т.к. по факту вы закрываете крупный кредит и перестанете выплачивать проценты.

Но если вас в целом интересует вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, то да, можно. И для этого существуют разные способы.

Условия продажи ипотечной квартиры

Условия и способы продажи ипотечной квартиры

Итак, перед тем, приступить к продаже квартиры, купленной в ипотеку, надо согласовать это с банком: сообщить свое намерение и причины, а также получить одобрение. Если банк операцию одобрил, далее необходимо выбрать способ продажи.

То, как продавать свою квартиру, решает сам собственник в зависимости от причин продажи и своих целей.

Существует несколько способов, как продать ипотечную квартиру и купить другую (при необходимости):

  • продать квартиру своими силами: самостоятельно найти покупателя, определить цену и условия сделки, и организовать сделку;
  • досрочно погасить ипотеку и продавать уже квартиру не в залоге и не в ипотеку;
  • передать потенциальному покупателю через банк обязательства по дальнейшему погашению ипотеки (фактически продажа квартиры с долгом);
  • продать квартиру с помощью всестороннего содействия банка: банк готовит и проводит всю сделку сам.

Чтобы выбрать свой способ, надо все внимательно и вдумчиво рассчитать. Всегда надо понимать, что вы как продавец должны как минимум отбить свои затраты на эту квартиру (первоначальный взнос и все уже осуществленные выплаты по кредиту), а как максимум еще и заработать. Чтобы понять, в каком случае получится заработать, а в каком нет, рассмотрим все варианты продажи более подробно.

Продажа своими силами – это самый лучший вариант при необходимости заработать, потому что вы сами устанавливаете цену, которая покроет ваши затраты и выведет в плюс, сами выбираете покупателя и сами проводите сделку. Но этот способ подойдет, только если вы не продаете квартиру во время падения цен на рынке и не устанавливаете такую цену, которую просто не потянут покупатели. И, конечно же, у вас должно быть время на поиск покупателя и совершение сделки. Алгоритм действий в этом случае выглядит следующим образом:

  1. поиск покупателя;
  2. обязательное информирование покупателя о наличии ипотеки;
  3. обращение в банк с целью доплатить остаток по ипотеке и осуществить выплаты оставшейся доли продавцу;
  4. составление предварительного договора у нотариуса;
  5. открытие в банке двух счетов: с остатком долга по ипотеке и с суммой выплат собственнику, и внесение сумм на них покупателем;
  6. после открытия счетов снятие обременения с квартиры;
  7. оформление сделки, договора и регистрация в реестре;
  8. открытие доступа к счетам для продавца и банка, завершение сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

При досрочном погашении ипотеки остаток по кредиту выплачивается за счет средств покупателя, а разница вручается лично продавцу, что также позволяет заработать. Стоит отметить, что это не самый популярный способ из-за недоверия покупателей к таким схемам. Но если вы хотите знать, как продать ипотечную квартиру таким способом, то алгоритм выглядит следующим образом:

  1. внесение покупателем задатка, достаточного для погашения ипотеки;
  2. заключение через нотариуса предварительного договора;
  3. закрытие ипотеки и снятие долга с квартиры;
  4. оформление договора в регистрационной палате и переоформление собственности на квартиру, завершение сделки.

В случае переоформления ипотеки на покупателя, заработать точно не получится: уже совершенные платежи возвращены не будут. Такой вариант подходит для отчаянного положения и невозможности самостоятельно выплачивать ипотеку. Это просто передача своих обязательств другому лицу. Алгоритм в таком случае выглядит следующим образом:

  1. сбор и передача покупателем документов банку для одобрения его кандидатуры в качестве клиента по ипотеке;
  2. в случае одобрения банк сам готовит все документы по переоформлению ипотеки, продавец избавляется от кредита.

Если вы знаете, как банки продают ипотечные квартиры, то очевидно, что тут заработать на сделке тоже может не получится. Банк берет на себя полностью все обязательства по сделке и даже определение цены. Фактически, ему надо только закрыть свой кредит, о выгоде продавца он думать не будет. Поэтому этот способ также подходит только для крайних случаев.

Как продать ипотечную квартиру
Оцените материал: 4.9 (4 голосов)

Оставить комментарий

Email не будет опубликован. Обязательные поля *

Можно использовать HTML тэги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

*